{"id":2238,"date":"2020-03-23T12:50:54","date_gmt":"2020-03-23T11:50:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/?p=2238"},"modified":"2022-01-27T13:23:51","modified_gmt":"2022-01-27T12:23:51","slug":"els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/","title":{"rendered":"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19"},"content":{"rendered":"

ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.\u00a0<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

INTRODUCCI\u00d3.-<\/strong><\/p>\n

L\u2019article 10 del Reial Decret 463\/2020, pel qual es declara l\u2019estat d\u2019alarma, estableix la suspensi\u00f3 de l\u2019obertura al p\u00fablica de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l\u2019Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d\u2019hoteleria i restauraci\u00f3.<\/p>\n

Sens dubte, aquesta disposici\u00f3 \u2013aprovada per a minimitzar el contagi del COVID-19- deixa en una situaci\u00f3 molt compromesa als empresaris (molts d\u2019ells petits) i aut\u00f2noms que tenen un local obert al p\u00fablic i la seva activitat no est\u00e0 inclosa en les excepcions previstes en el citat Reial Decret.<\/p>\n

La majoria d\u2019aquests negocis es desenvolupen en locals que no s\u00f3n propietat dels empresaris o aut\u00f2noms, sin\u00f3 que els ocupen en r\u00e8gim d\u2019arrendament. D\u2019aquesta manera, si no s\u2019ha previst res al contracte, malgrat tenir suspesa la seva activitat per disposici\u00f3 legal, els arrendataris han de continuar pagant la renda de lloguer (pacta sunt servanda \u2013 all\u00f2 pactat s\u2019ha de complir)<\/em><\/strong>.<\/p>\n

Evidentment, quan no es poden obtenir ingressos per l\u2019activitat empresarial, haver de fer front al pagament de les rendes d\u2019arrendament suposa una c\u00e0rrega econ\u00f2mica molt important, per la que \u2013 a data d\u2019avui \u2013 no s\u2019ha previst cap soluci\u00f3 legal ni reglamentaria, ni tampoc cap ajuda estatal o auton\u00f2mica \u00a0(el Reial Decret Legislatiu 8\/2020, de 17 de mar\u00e7, pel qual s\u2019aproven mesures econ\u00f2miques per l\u2019impacte del COVID-19, no preveu res al respecte).<\/p>\n

A continuaci\u00f3 analitzarem les opcions legals i jur\u00eddiques per a modificar o suspendre el contracte de lloguer davant situacions extraordin\u00e0ries, imprevisibles i de for\u00e7a major.<\/p>\n

 <\/p>\n

LA FOR\u00c7A MAJOR I LA MODIFICACI\u00d3 CONTRACTUAL.-<\/strong><\/p>\n

Ens trobarem davant d\u2019un cas de for\u00e7a major, quan es produeixi una situaci\u00f3 extraordin\u00e0ria, imprevisible i inevitable, que provoca un greu perjudici per a una de les parts contractuals.<\/p>\n

Davant d\u2019aquestes circumst\u00e0ncies excepcionals, extraordin\u00e0ries i sobrevingudes, existeix una figura doctrinal (no prevista en el vigent Codi Civil) que permet modificar, suspendre o, fins i tot, extingir, les obligacions contractuals: la cl\u00e0usula rebus sic stantibus.<\/em><\/p>\n

D\u2019acord amb la doctrina jurisprudencial, els requisits per aplicar aquesta cl\u00e0usula s\u00f3n els seg\u00fcents:<\/p>\n

a.- Canvi de circumst\u00e0ncies:<\/u> \u00e9s necessari que s\u2019hagi produ\u00eft un canvi de les circumst\u00e0ncies en les que es va atorgar el contracte i que com a conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019aquest canvi es produeixi un desequilibri en les prestacions de les parts.<\/p>\n

b.- Imprevisibilitat: <\/u>cal que es produeixi un fet que no result\u00e9s previsible en el moment de la formalitzaci\u00f3 del contracte, i que vagi m\u00e9s enll\u00e0 dels riscos propis del negoci.<\/p>\n

c.- Excessiva onerositat: <\/u>el canvi de circumst\u00e0ncies ha de tenir una incid\u00e8ncia rellevant o significativa en l\u2019economia del contracte, de tal manera que hi hagi un increment substancial del cost de la prestaci\u00f3 o b\u00e9 una disminuci\u00f3 excessiva del valor de la contraprestaci\u00f3 rebuda.<\/p>\n

En paraules del Tribunal Suprem (Sent\u00e8ncia de 30 de juny de 2014), es podr\u00e0 apreciar que existeix una excessiva onerositat \u201cen aquellos supuestos en donde la actividad econ\u00f3nomica o de explotaci\u00f3n, por el cambio operado en las circunstancias, lleve a un resultado reiterado en p\u00e9rdidas (imposibilidad econ\u00f2mica) o a la desaparici\u00f3n de cualquier margen de beneficio (falta de car\u00e0cter retributivo de la prestaci\u00f3n.<\/em>)\u201d.<\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

SITUACI\u00d3 ACTUAL: CORONAVIRUS COVID-19. EFECTES SOBRE ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.-<\/strong><\/p>\n

En l\u2019actual situaci\u00f3, provocada per la pand\u00e8mia del COVID-19, podria ser perfectament aplicable la doctrina abans exposada als contractes d\u2019arrendament de local de negoci, si b\u00e9 cal tenir en compte que \u2013tractant-se d\u2019una figura doctrinal i no prevista en la nostra legislaci\u00f3 – si no hi ha acord entre les parts, quedar\u00e0 subjecta a la decisi\u00f3 dels Tribunals.<\/p>\n

Considerem aplicable la doctrina exposada at\u00e8s que es compleixen tots els requisits establerts per la jurisprud\u00e8ncia:<\/p>\n

1.- S\u2019ha produ\u00eft un canvi substancial de les circumst\u00e0ncies<\/u> existents en el moment de formalitzar-se el contracte.<\/p>\n

2.- L\u00f2gicament ens trobem davant d\u2019un sup\u00f2sit que no podia ser previst de cap manera per les parts<\/u> en el moment de formalitzar el contracte, ni tampoc \u00e9s imputable a cap d\u2019elles.<\/p>\n

3.- Es produeix un desequilibri entre les parts<\/u>, en perjudici de l\u2019arrendatari ja que, en molts casos, s\u2019haur\u00e0 vist obligat a tancar temporalment de forma total o parcial el seu negoci per imperatiu legal.<\/p>\n

Aix\u00ed doncs, sobre la base d’aquesta doctrina (rebus sic stantibus),<\/em> l\u2019arrendatari podr\u00e0 demanar la modificaci\u00f3 o suspensi\u00f3 del contracte d\u2019arrendament<\/u> i, fins i tot, en el pitjor dels casos la seva resoluci\u00f3<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Aconsellem que tots aquells negocis o activitats que es trobin en una situaci\u00f3 com l\u2019exposada (tancament o suspensi\u00f3 de l\u2019activitat com a conseq\u00fc\u00e8ncia del Decret de l\u2019Estat d\u2019alarma), intentin negociar amb l\u2019arrendador una suspensi\u00f3 temporal en el pagament de les rendes d\u2019arrendament.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

A Torres Nadal Advocats i Assessors<\/strong> estem al vostre costat per assessorar-vos i ajudar-vos davant dels reptes, dubtes i incerteses que sorgeixen en l\u2019actual situaci\u00f3. No dubteu en contactar amb nosaltres.<\/p>\n

 <\/p>\n

Lleida, 23 de mar\u00e7 de 2020.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.\u00a0   INTRODUCCI\u00d3.- L\u2019article 10 del Reial Decret 463\/2020, pel qual es declara l\u2019estat d\u2019alarma, estableix la suspensi\u00f3 de l\u2019obertura al p\u00fablica de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l\u2019Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d\u2019hoteleria i restauraci\u00f3. Sens dubte, aquesta disposici\u00f3 \u2013aprovada…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[24,23],"class_list":["post-2238","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-novetats","tag-arrendaments","tag-covid19","category-1","description-off"],"yoast_head":"\nELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19 - Torres-Nadal - Abogados Asesores<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19 - Torres-Nadal - Abogados Asesores\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.\u00a0   INTRODUCCI\u00d3.- L\u2019article 10 del Reial Decret 463\/2020, pel qual es declara l\u2019estat d\u2019alarma, estableix la suspensi\u00f3 de l\u2019obertura al p\u00fablica de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l\u2019Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d\u2019hoteleria i restauraci\u00f3. Sens dubte, aquesta disposici\u00f3 \u2013aprovada…\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Torres-Nadal - Abogados Asesores\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2020-03-23T11:50:54+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2022-01-27T12:23:51+00:00\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Torres-Nadal\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Torres-Nadal\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"4 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/\",\"url\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/\",\"name\":\"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19 - Torres-Nadal - Abogados Asesores\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#website\"},\"datePublished\":\"2020-03-23T11:50:54+00:00\",\"dateModified\":\"2022-01-27T12:23:51+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#\/schema\/person\/8459d2504f5a792c47565b2f13e07181\"},\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Inici\",\"item\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/\",\"name\":\"Torres-Nadal - Abogados Asesores\",\"description\":\"\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#\/schema\/person\/8459d2504f5a792c47565b2f13e07181\",\"name\":\"Torres-Nadal\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/be16b86c12c2c8a05270364ef303d403?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/be16b86c12c2c8a05270364ef303d403?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Torres-Nadal\"},\"url\":\"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/author\/anna\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19 - Torres-Nadal - Abogados Asesores","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/","og_locale":"es_ES","og_type":"article","og_title":"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19 - Torres-Nadal - Abogados Asesores","og_description":"ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.\u00a0   INTRODUCCI\u00d3.- L\u2019article 10 del Reial Decret 463\/2020, pel qual es declara l\u2019estat d\u2019alarma, estableix la suspensi\u00f3 de l\u2019obertura al p\u00fablica de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l\u2019Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d\u2019hoteleria i restauraci\u00f3. Sens dubte, aquesta disposici\u00f3 \u2013aprovada…","og_url":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/","og_site_name":"Torres-Nadal - Abogados Asesores","article_published_time":"2020-03-23T11:50:54+00:00","article_modified_time":"2022-01-27T12:23:51+00:00","author":"Torres-Nadal","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Torres-Nadal","Tiempo de lectura":"4 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/","url":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/","name":"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19 - Torres-Nadal - Abogados Asesores","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#website"},"datePublished":"2020-03-23T11:50:54+00:00","dateModified":"2022-01-27T12:23:51+00:00","author":{"@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#\/schema\/person\/8459d2504f5a792c47565b2f13e07181"},"breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Inici","item":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#website","url":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/","name":"Torres-Nadal - Abogados Asesores","description":"","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#\/schema\/person\/8459d2504f5a792c47565b2f13e07181","name":"Torres-Nadal","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/be16b86c12c2c8a05270364ef303d403?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/be16b86c12c2c8a05270364ef303d403?s=96&d=mm&r=g","caption":"Torres-Nadal"},"url":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/author\/anna\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2238","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2238"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2238\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2240,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2238\/revisions\/2240"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2238"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2238"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2238"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}