{"id":2238,"date":"2020-03-23T12:50:54","date_gmt":"2020-03-23T11:50:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/?p=2238"},"modified":"2022-01-27T13:23:51","modified_gmt":"2022-01-27T12:23:51","slug":"els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/els-contractes-de-lloguer-i-el-covid-19\/","title":{"rendered":"ELS CONTRACTES DE LLOGUER I EL COVID 19"},"content":{"rendered":"<p><strong>ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D&#8217;ARRENDAMENT DE LOCAL.\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>INTRODUCCI\u00d3.-<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019article 10 del Reial Decret 463\/2020, pel qual es declara l\u2019estat d\u2019alarma, estableix la suspensi\u00f3 de l\u2019obertura al p\u00fablica de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l\u2019Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d\u2019hoteleria i restauraci\u00f3.<\/p>\n<p>Sens dubte, aquesta disposici\u00f3 \u2013aprovada per a minimitzar el contagi del COVID-19- deixa en una situaci\u00f3 molt compromesa als empresaris (molts d\u2019ells petits) i aut\u00f2noms que tenen un local obert al p\u00fablic i la seva activitat no est\u00e0 inclosa en les excepcions previstes en el citat Reial Decret.<\/p>\n<p>La majoria d\u2019aquests negocis es desenvolupen en locals que no s\u00f3n propietat dels empresaris o aut\u00f2noms, sin\u00f3 que els ocupen en r\u00e8gim d\u2019arrendament. <strong>D\u2019aquesta manera, si no s\u2019ha previst res al contracte, malgrat tenir suspesa la seva activitat per disposici\u00f3 legal, els arrendataris han de continuar pagant la renda de lloguer <em>(pacta sunt servanda \u2013 all\u00f2 pactat s\u2019ha de complir)<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p>Evidentment, quan no es poden obtenir ingressos per l\u2019activitat empresarial, haver de fer front al pagament de les rendes d\u2019arrendament suposa una c\u00e0rrega econ\u00f2mica molt important, per la que \u2013 a data d\u2019avui \u2013 no s\u2019ha previst cap soluci\u00f3 legal ni reglamentaria, ni tampoc cap ajuda estatal o auton\u00f2mica \u00a0(el Reial Decret Legislatiu 8\/2020, de 17 de mar\u00e7, pel qual s\u2019aproven mesures econ\u00f2miques per l\u2019impacte del COVID-19, no preveu res al respecte).<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3 analitzarem les opcions legals i jur\u00eddiques per a modificar o suspendre el contracte de lloguer davant situacions extraordin\u00e0ries, imprevisibles i de for\u00e7a major.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>LA FOR\u00c7A MAJOR I LA MODIFICACI\u00d3 CONTRACTUAL.-<\/strong><\/p>\n<p>Ens trobarem davant d\u2019un cas de for\u00e7a major, quan es produeixi una situaci\u00f3 extraordin\u00e0ria, imprevisible i inevitable, que provoca un greu perjudici per a una de les parts contractuals.<\/p>\n<p>Davant d\u2019aquestes circumst\u00e0ncies excepcionals, extraordin\u00e0ries i sobrevingudes, existeix una figura doctrinal (no prevista en el vigent Codi Civil) que permet modificar, suspendre o, fins i tot, extingir, les obligacions contractuals: la cl\u00e0usula <em>rebus sic stantibus.<\/em><\/p>\n<p>D\u2019acord amb la doctrina jurisprudencial, els requisits per aplicar aquesta cl\u00e0usula s\u00f3n els seg\u00fcents:<\/p>\n<p>a.- <u>Canvi de circumst\u00e0ncies:<\/u> \u00e9s necessari que s\u2019hagi produ\u00eft un canvi de les circumst\u00e0ncies en les que es va atorgar el contracte i que com a conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019aquest canvi es produeixi un desequilibri en les prestacions de les parts.<\/p>\n<p>b.- <u>Imprevisibilitat: <\/u>cal que es produeixi un fet que no result\u00e9s previsible en el moment de la formalitzaci\u00f3 del contracte, i que vagi m\u00e9s enll\u00e0 dels riscos propis del negoci.<\/p>\n<p>c.- <u>Excessiva onerositat: <\/u>el canvi de circumst\u00e0ncies ha de tenir una incid\u00e8ncia rellevant o significativa en l\u2019economia del contracte, de tal manera que hi hagi un increment substancial del cost de la prestaci\u00f3 o b\u00e9 una disminuci\u00f3 excessiva del valor de la contraprestaci\u00f3 rebuda.<\/p>\n<p>En paraules del Tribunal Suprem (Sent\u00e8ncia de 30 de juny de 2014), es podr\u00e0 apreciar que existeix una excessiva onerositat <em>\u201cen aquellos supuestos en donde la actividad econ\u00f3nomica o de explotaci\u00f3n, por el cambio operado en las circunstancias, lleve a un resultado reiterado en p\u00e9rdidas (imposibilidad econ\u00f2mica) o a la desaparici\u00f3n de cualquier margen de beneficio (falta de car\u00e0cter retributivo de la prestaci\u00f3n.<\/em>)\u201d.<\/p>\n<p><em>\u00a0<\/em><\/p>\n<p><strong>SITUACI\u00d3 ACTUAL: CORONAVIRUS COVID-19. EFECTES SOBRE ELS CONTRACTES D&#8217;ARRENDAMENT DE LOCAL.-<\/strong><\/p>\n<p>En l\u2019actual situaci\u00f3, provocada per la pand\u00e8mia del COVID-19, podria ser perfectament aplicable la doctrina abans exposada als contractes d\u2019arrendament de local de negoci, si b\u00e9 cal tenir en compte que \u2013tractant-se d\u2019una figura doctrinal i no prevista en la nostra legislaci\u00f3 &#8211; si no hi ha acord entre les parts, quedar\u00e0 subjecta a la decisi\u00f3 dels Tribunals.<\/p>\n<p>Considerem aplicable la doctrina exposada at\u00e8s que es compleixen tots els requisits establerts per la jurisprud\u00e8ncia:<\/p>\n<p>1.- S\u2019ha produ\u00eft un <u>canvi substancial de les circumst\u00e0ncies<\/u> existents en el moment de formalitzar-se el contracte.<\/p>\n<p>2.- L\u00f2gicament ens trobem davant d\u2019un <u>sup\u00f2sit que no podia ser previst de cap manera per les parts<\/u> en el moment de formalitzar el contracte, ni tampoc \u00e9s imputable a cap d\u2019elles.<\/p>\n<p>3.- Es produeix un <u>desequilibri entre les parts<\/u>, en perjudici de l\u2019arrendatari ja que, en molts casos, s\u2019haur\u00e0 vist obligat a tancar temporalment de forma total o parcial el seu negoci per imperatiu legal.<\/p>\n<p>Aix\u00ed doncs, <strong>sobre la base d&#8217;aquesta doctrina (<em>rebus sic stantibus),<\/em> l\u2019arrendatari podr\u00e0 demanar la <u>modificaci\u00f3 o suspensi\u00f3 del contracte d\u2019arrendament<\/u> i, fins i tot, en el pitjor dels casos la seva resoluci\u00f3<\/strong>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Aconsellem que tots aquells negocis o activitats que es trobin en una situaci\u00f3 com l\u2019exposada (tancament o suspensi\u00f3 de l\u2019activitat com a conseq\u00fc\u00e8ncia del Decret de l\u2019Estat d\u2019alarma), intentin negociar amb l\u2019arrendador una suspensi\u00f3 temporal en el pagament de les rendes d\u2019arrendament.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>A <strong>Torres Nadal Advocats i Assessors<\/strong> estem al vostre costat per assessorar-vos i ajudar-vos davant dels reptes, dubtes i incerteses que sorgeixen en l\u2019actual situaci\u00f3. No dubteu en contactar amb nosaltres.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Lleida, 23 de mar\u00e7 de 2020.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D&#8217;ARRENDAMENT DE LOCAL.\u00a0 &nbsp; INTRODUCCI\u00d3.- L\u2019article 10 del Reial Decret 463\/2020, pel qual es declara l\u2019estat d\u2019alarma, estableix la suspensi\u00f3 de l\u2019obertura al p\u00fablica de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l\u2019Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d\u2019hoteleria i restauraci\u00f3. Sens dubte, aquesta disposici\u00f3 \u2013aprovada&hellip;<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[24,23],"class_list":["post-2238","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-novetats","tag-arrendaments","tag-covid19","category-1","description-off"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2238","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2238"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2238\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2240,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2238\/revisions\/2240"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2238"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2238"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.torres-nadal.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2238"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}